内容提要：
6月百大房企销售额同比下降23%，跌幅较5月扩大近3倍，新房价格涨幅回落，二手房价格和租金跌幅扩大。尽管央行降息降准、地方救市政策加码，5月与房贷高度相关的住户贷款仍暴跌59.7%，显示需求低迷，市场止跌回稳基础薄弱。官方强调“止跌回稳”，乃接受阴跌态势，与市场预期的量价回升并不相同。建议救市措施聚焦购房者和银行风险，而非救房企。
一、6月份百大房企销售收入跌幅扩大至23%，有可比性的二手房销售价和租金下跌幅度也有所扩大。
在五月份商品房销售量和二手房成交价跌幅扩大之后，6月份的房地产市场延续了低迷趋势。中房指数研究院发布的最新房地产数据显著弱于预期，给低迷的宏观经济带来了进一步的压力，并凸显了房地产救市措施效用快速地边际递减。
6月30日周一，中指研究院发布的最新初步数据显示，全国100 家最大的房地产公司的新房销售额为3390亿元人民币，虽然环比5月份增长了14.7%，但这纯属季节性因素所致，而不是真正的拐点。因为同比一年前的6月大幅度下降了23%。继5月份下降8.6%之后，6月份的百大房企销售额下降幅度放大了接近3倍，这是一个令市场失望的趋势。
7月1日，中指研究院发布了6月百城新房价格数据。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，6月份新建住宅均价为每平方米16847元，环比上涨0.19%，低于5月份的环比涨幅0.3%；同比涨2.59%，略高于5月份的涨幅2.56%。其中，一线城市新房价格环比上涨0.67%，二线城市新房价格环比下跌0.02%，三四线城市新房价格环比下跌0.13%。
新房均价上涨，主要是各城市郊区楼盘占比大幅减少的结构性变化所致。更具可比性的二手房价格趋势更具可比性。
6月份百城二手住宅均价为13691元/平方米，环比下跌0.75%，跌幅比5月份的0.71%略有放大；同比下跌7.26%，跌幅也比5月份的7.24%有所放大。由于二手房供应量相较于需求显著过剩，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情。
6月50个城市住宅平均租金环比跌幅从5月份的0.34%收窄至0.27%，但同比跌幅从5月份的3.44%放大到3.71%。
住宅租金下降，一方面是可供出租的房屋供应量远大于需求量，另一方面是受就业困难的影响，城市流动人口持续减少。与此同时，住宅售价持续下滑也带动了租金回落。
二、5月家庭贷款同比暴跌59.7%，也验证了不断加码的房地产救市措施难以阻止房地产市场的持续低迷。
商品房成交量、价齐跌且降幅扩大这一迹象表明，市场有效需求持续不足，房地产止跌回稳的基础不牢固，自2021年7月份开始的持续了整整四年的房地产下行调整周期尚未结束。也意味着去年9月24日央行降息降准降首付推动的房地产下行周期中的一波反弹，在刺激措施的政策效果边际递减之后，消费者信心重新回落，对市场的拖累仍然很严重。
根据央行公布的数据，1月至5月人民币贷款增加10.68万亿元，同比少增9200亿元，同比下降7.9%。其中5月贷款增加6200亿元，同比少增9200亿元，同比暴跌59.7%，贷款增量处于历史低位水平。
其中1月至5月住户贷款增加5724亿元，同比大幅度下降了19.1%。其中5月新增住户贷款540亿元，同比下降28.6%。跌幅比前四个月扩大了10.6个百分点。
前5月住户贷占新增贷款的5.4%，其中5月份占比为8.7%，均未超过十分之一。
从与个人住房贷款高度相关的住户贷款下降幅度扩大这一趋势来看，从购买方资金的角度验证了楼市降温、需求低迷的现状。
当前宏观政策对楼市支持力度不断加大，各地的房地产救市措施也不断加码，屡屡刷新历史。
在去年9月24日一揽子救市措施出台后，各地每个月都有新的房地产刺激措施出台。5月初央行力度更大的一揽子金融政策出台后， 5年期以上LPR和住房公积金贷款利率双双下调，有效降低购房者的置业成本，为释放住房需求提供了更有力的支撑。与此同时，多部门联合推出专项债收储、城中村改造政策组合拳，也向市场传递中央稳定楼市的明确信号，进一步提振市场信心。
但显而易见，持续的力度越来越大的房地产救市措施，依然无法推动房地产市场回暖，房地产市场长期前景仍然严峻。
三、我们应该如何应对房地产市场的下行周期？
随着5月关税战阶段性缓和，市场观望情绪或有改善，但未来仍存不确定性。随着去年9月刺激闪电战的影响逐渐消退，面对已经持续低迷了四年的房地产市场，官方和研究人员、市场各有不同的预期。
李强总理本月承诺采取更多行动来重振市场。
6月5日，财政部、住建部发布《2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果公示》，明确中央财政今年将支持北京、天津等20个城市实施城市更新行动。
6月13日，国常会指出“构建房地产发展新模式，对于促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义……多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。”
一些研究机构和学者认为，政府加码房地产刺激措施，对于提振消费和抵消美国关税对出口的威胁是必要的。
但越来越多的机构和研究人员对官方刺激措施的重大转变的预期仍然很低。因为越来越多的研究人员注意到，我们似乎正在进入缓慢的复苏模式，这意味着官方可能会继续部署零碎的刺激政策，而不是大规模的市场救助。
万神殿宏观经济学首席中国经济学家邓肯·瑞格利在上周的一份报告中写道：“需要更多的支持，但我们预计住房问题不会有重大转变……中国官方推出的都是缓慢复苏的经济政策” 。
我们发现，官方与市场对房地产的预期其实存在显著的差异。
官方出台零打碎敲的刺激措施，建立在对房地产“继续朝着止跌回稳的方向迈进“的判断基础上。什么是继续朝着止跌回稳的方向迈进？新房销售量的每一次下跌和房价的每一次回落，都是更接近房地产市场底部的脚步，每迈出一步，就离止跌回稳更近一步。
但研究机构和市场则认为，新房成交停止回落转向增加，房价停止下跌转向上涨，才是止跌回稳。否则，官方应出台更有力的支持措施。
所以，我们必须将预期统一到官方的预期上来。我们要认识到，官方提出的巩固止跌回稳态势，其实就是说政策是能够接受现在这种成交量小幅下降和房价阴跌态势的。只要跌幅不大，在官方看来，房地产就算是止跌回稳了。
实际上，官方的预期是对的，但零打碎敲的救市措施，其实也无必要。
三郎认为，房地产市场经历了1990年到2020年这三十年的超越经济和家庭收入增长幅度的畸形高速增长，这肯定是难以持续的。钟摆向左摆动的角度太大，必须做出同角度的右摆。如果在其右摆的过程中，官方施加外力对其右摆施加摩擦力，短期会减缓其摆动幅度，但与此同时，却延长了其完成右摆角度的时间。
因此，官方的政策重点，其实不应该放在房地产市场上，而应该放在可能诱发信贷风险的购房者和银行中。收储住房、向房企注入不符合信贷风险把控的资金，其实都是可以削减的政策。可以救难以按时还款的购房者和房贷坏账急剧增加的银行，但不应该救房企。如同美国面对硅谷银行，都不会出手阻止其倒闭一样。
【作者：徐三郎】
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